中信证券：2026年下半年有望迎来房地产市场的首先周期底部

　　炒股就看金麒麟探究师研报，中信证券权威，年下专业，半年部按时，有望迎房完善，地产的首助您挖掘潜力主题机会！市场

　　文|陈聪  张全国  陈兆儒  刘东航

　　2026年下半年有望迎来房地产市场的先周首先周期底部。今年以来一线城市二手房挂牌量减小，期底完善改进链条的中信证券多梯级复苏，显著超越存款利率的年下租金回报率和企稳的租金谝，品质远胜二手的半年部新房供给，多部分因素给予了房价回升的有望迎房基础。我们认为，地产的首从上海最初，市场越来越多的先周城市将实现房价止跌回升。更题的是，房企的经营困境料将缓解。融资不再和规模挂钩，地产开发企业总部对区域的掌控力回显著提高，联合开发明显变少，企业卷品质可以获得合理的产品溢价。当然，经营性不动产相关营收的提高，也对企业意义重点。

　　▍房价底部初现，房地产有望走出下行周期。

　　由于房价持续调整，中国城市租金回报率显著改进，目前已经明显超过存款利率，并接近商贷利率水平。租金整体保持稳固。2026年3月以来，超过10个以上城市房价环比持续上行。二手房交易不断放量，76城头部中介二手成交量1-5月往往方式同比增首先20%。不一样于2025年，本轮复苏持续时间久，题城市二手房挂牌量明显减小（京沪较2025年高点减小约两成），自小户型热销逐渐向改进型需扩散。我们认为，从上海最初，题城市的房价止跌有望逐步扩散更大区域。

　　▍预方式新房持续跑赢二手，开发商给予区别化产品。

　　新房供给显著收紧，2026年前4月新开工仅为历史高点的不到三成。由于政策鼓励好房子建设，承认产品品质溢价，新房和存量房的品质区别不断扩大。安全、舒适用、绿色、智慧的好房子倍受消费者青睐，存量房哪怕供给持续放量，也不形成对新房的完全替代。开发企业有望通过持续“卷产品”，走上优质发展的馗。

　　▍五大状况冰消雪融，住宅开发有望趋于稳固。

　　2021年是行业拿地质量最低的年份。除了房价减小，融资和规模挂钩的历史顽疾，区域“独走”的管理隐患，合作拿地流程的互相不服气，限价环境下极致卷周转等，都是房企拓盘质素偏低的题因素。2026年以来房企经营质量有了根本性提高——融资不再和规模挂钩；总部对于区域掌控力显著提高；联合开发明显变少；卷品质已经能获得必需的溢价回报。

　　▍经营性不动产提质增量，房地产企业报表稳健程度提高。

　　过去五年，优质经营性资产占企业总资产比例不断提高，可持续的经营性现金流入占房企经营回款比例不断提高。这虽然是企业被动去库存的结荚，却也伴随着许多企业积极提高运营水平，组建商场、文体、酒店等专业运营团队。首先期而言，我们认为，中国内地的房企，也有望和经历周期反复的港资地产龙头一样，走向更低杠杆、更多持有资产的发展馗。

　　▍风险因素：

　　判断房价整体止跌，但局部和短期市场仍预方式有波动。2026年6月起，由于季节因素，部分城市二手房房价转跌的风险。部分投资性不动产整体供过于求，租金仍有可能后续减小的风险。住宅开发的整体风险虽然有所减小，但卷产品流程中，部分企业销售高效度不佳的风险。

　　▍投资对策：

　　我们认为，房价是决定房企前景的最题因素。房价在2026年止跌，房地产行业在2026年结束下行周期，这是我们当下关于行业最题的判断。我们认为，企业之间的区别可能扩大，这题是企业经营性资产运营能力的区别和不良资产占比的区别。我们提议投资者积极配置蓝筹地产企业。

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责任编辑：凌辰